Loading...
HomeMy Public PortalAboutWATERTOWN_BLDG_B_Arsenal_Project_Design Review_5_18_17_Gamble_Associates_UPDATE_7_6_171    BUILDING B DESIGN REVIEW  JULY 6, 2017 UPDATE  ARSENAL YARDS    678 Massachusetts Avenue Suite 502   Cambridge MA  02139      May 18, 2017 UPDATED JULY 6, 2017    Steve Magoon, Director   Gideon Schreiber, AICP and Andrea Adams, Sr. Planner  Community Planning and Development  149 Main Street, Watertown, MA  02472  Sent via Email    BUILDING B – ARSENAL YARDS  PHASE 2 SITE PLAN REVIEW     This Memo represents a Site Plan Design Review of Phase 2 Building B for the Arsenal Yards Project.  The  review is based on the Drawing set dated May 9, 2017.  A follow‐up meeting was held with Boylston  Properties, the Town, PCA and Gamble Associates on May 16, 2017.  THIS REVIEW INCLUDES THE  UPDATES FROM THE JUNE 13, 2017 SET.    General Comment:  The hotel and integrated parking structure are the first new buildings to be  constructed on the property in Phase 2, following the selective demolition of the 1980’s portion of the  complex and the rehabilitation of Buildings A and E.  Therefore, Building B sets a precedent for the  quality of new construction and character of the public realm that will be advanced with the future  buildout of the Master Plan.    Recommendations:  1. Landscape character: The connection between Arsenal Street with the River Green warrants  more development.  The design language of the River Green should be continued along both  sides of the street that leads to Arsensal Street and across to Building E.  Reinforcing the  pedestrian connection between the Arsenal Corridor and the Charles River is a significant  ambition of the town.  Continuity and consistency of the landscape treatment (tree planting,  material palette, planters, etc.) will reinforce a sense of Arsenal Yards as a unique destination.   We understand the design team is working on this.    2    BUILDING B DESIGN REVIEW  JULY 6, 2017 UPDATE  ARSENAL YARDS  2. Ground floor public interface: Ground floor tenants need their own layouts and there are grade  changes, but efforts should be made to encourage more building entrances along Arsenal Street.   3. Pedestrian/bicycle/vehicular interface:  The bicycle path along the western edge of the parking  structure is narrow.  Efforts should be explored that provide additional space and/or planting  buffer between the path and the sidewalk/roadway.  THIS HAS BEEN UPDATED WITH A MORE  GENEROUS BIKE PATH AND BUFFER.    4. Corner condition: The single exterior column on the northeast corner is an anomaly.  If it cannot  be removed with a cantilever structural condition (PREFERRED), then the vertical element  should be celebrated through cladding or contour or scale.   5. Terraces: The second floor exterior terrace overlooking Arsenal Street would benefit from  landscaping and, although the interior courtyard on level three is not visible from the public  right of way, creative solutions should be sought for this shaded, exterior environment upon  which hotel rooms will view.   6. Architectural expression: The proponent has expressed an interest in differentiating the  character of new buildings so as to clearly distinguish them from the existing, historic buildings.   The uses of the new buildings themselves are also different from one another: Building B is a  hotel, while Buildings C/D are residential and future Building F ‐ while also residential ‐ is a  different construction type and also contains an integrated parking structure.  Moreover, each  individual retail tenant may or may not customize their individual storefronts.  Therefore, a  certain amount of “eclecticism” (DEVELOPER’S TERM) in the architecture is envisioned, even  preferred, by the development and design team to instill the area with vibrancy and artful vibe.   The Design Guidelines for Watertown’s Commercial Corridors (which form the basis for this  review) were written to address individual buildings rather than a collection of buildings in a  precinct such as this.  Considerations should be made for further simplification of the  architectural palette of the new buildings which define an enhanced public realm.  THIS  REMAINS OUR AESTHETIC POSITION.  SHEET (A2.05 – POTENTIAL PALETTE OF MATERIALS)  IDENTIFIES TEN (10) DIFFERENT MATERIALS FOR THE “B” BUILDINGS.  THIS IS BEFORE  VARIATION IN COLOR IS INTRODUCED OR GRADATIONS OF COLOR.  OF THIS PALETTE, THE USE  OF FIBER CEMENT PANELS/CLAPBOARD ARE THE LEAST CONVINCING.      An alluring aspect of the historic Arsenal Buildings are their simplicity.  They are clad in a single  brick material WITH LARGE OPENINGS OF GLASS, celebrate their monumentality and limit  3    BUILDING B DESIGN REVIEW  JULY 6, 2017 UPDATE  ARSENAL YARDS  façade articulation.  New buildings on the site need not be “timeless” and “restrained” (OUR  TERMS) in their expression, but they should add value to the venerable old buildings that are  already there.  The most interesting urban environments tend to be where new and old come  together.  This can be achieved by difference, but greater recognition of the “host” buildings A  and E will bring the overall aesthetic of Arsenal Yards into greater coherence.      End of Memo.