Loading...
HomeMy Public PortalAboutPublic Comment #001MARGARET MOORE SOHAGI NICOLE HOEKSMA GORDON R. TYSON SOHAGI LAUREN K. CHANG ALBERT I. HERSON THOMAS JACOBSON ALISON L. KRUMBEIN ANNE C.H. LYNCH HELENE V. SMOOKLER PHILIP A. SEYMOUR OF COUNSEL THE SOHAGI LAW GROUP A PROFESSIONAL LAW CORPORATION 11999 SAN VICENTE BOULEVARD, SUITE 150 Los ANGELES, CALIFORNIA 90049-5136 TELEPHONE (310) 475-5700 FACSIMILE (310) 475-5707 www.sohagi.com October 23, 2014 VIA EMAIL AND U.S. MAIL i endres@townoftruckee.com Jenna Endres Town of Truckee Planning Division 10183 Truckee Airport Road Truckee, CA 96161 SACRAMENTO OFFICE 1104 CORPORATE WAY SACRAMENTO, CALIFORNIA 95831 TELEPHONE(916) 395-4491 FACSIMILE (916) 395-4492 Re: Proposed Mitigated Negative Declaration for the Proposed Pollard Station -Application No. 12-001/MPA-DCA-DP-UP-TM-HDR Dear Ms. Endres: The Sohagi Law Group, PLC represents JAR-Hilltop, owners of 44 acres of land within the Hilltop Master Plan area. Enclosed please find comments prepared by JAR-Hilltop's land use planner and environmental professional, Mr. Lloyd Zola, Principal, Metis Environmental Group, regarding the proposed Mitigated Negative Declaration ("MND") for the proposed Pollard Station Project ("Pollard Station" or "Proposed Project"). As you know, JAR-Hilltop has been an active, committed partner to the Town in the long-term planning of Hilltop. After some eight (8) years of workshops, public hearings, studies and negotiations, the Town, its citizens and Hilltop property owners reached consensus on its future vision for Hilltop, as set forth in the adopted Hilltop Master Plan ("HMP"). The HMP promotes an active and walkable residential, commercial and recreation-oriented village. Small residential housing designed to retain trees and reflect the historical character of the Town accompanied by an array of boutique lodging, restaurants, winter sports and summer hiking is the crux of the HMP. To implement this theme, use and development restrictions were incorporated into the HMP and agreed to by all concerned. A large-scale senior/ congregate care facility was never envisioned for Hilltop and is clearly inconsistent with all aspects of the HMP. While JAR- Hilltop does not question the need for senior/congregate care housing in Truckee, it is simply bad land use planning to locate the proposed facility on Hilltop's resource-rich, north-facing slope, far removed from medical and ancillary services. The proposed MND is legally inadequate and fails to inform the Town's decision-makers and public of the significant environmental impacts of developing Pollard Station on Hilltop. The California Environmental Quality Act ("CEQA") establishes a very low threshold for the preparation of an Environmental Impact Report ("EIR") -An EIR must be prepared when a fair argument can be made based on substantial evidence that the project may have a significant effect on the environment. In other words, if a project is not exempt and may cause a significant effect on the environment, the lead agency must prepare an EIR. (Rominger et. al. v. County of THE SOHAGI LAW GROUP, PLC Town of Truckee Planning Division October 23, 2014 Page 2 Colusa (2014) 229 Cal.App.4th 690; Quail Botanical Gardens Found., Inc. v. City of Encinitas (1994) 29 Cal.4th 1597.) There is ample evidence to date that the Proposed Project has the potential to significantly impact the environment. By way of example, consider just a few of Pollard Station potentially significant impacts: • Destruction of 61 % of the total trees onsite; • Loss of scenic views in direct conflict with mitigation mandated by the Hilltop Master Plan ("HMP"); • Extensive grading and construction of buildings and retaining walls that significantly change in the visual character of the site; • Introduction of a large-scale congregate care facility not currently permitted within the Downtown Medium Density Residential District and contrary to the intent of the HMP to create a "walkable neighborhood/village; • Failure to incorporate the mandatory inclusionary and workforce housing requirements into the Proposed Project; and • Substantial additional traffic caused by the extension of Brockway that has not been examined by the current traffic study. The proposed MND also impermissibly relies upon outdated data as its baseline for analyses. Biological studies dated 2003, 2004 noise measurements and a 2009 traffic study form the basis of the impact analyses. No reading of CEQA supports the use of obsolete data. (Title 14 CCR §15151; Berkeley Keep Jets Over the Bay Comm. v. Board of Port Comm. (2001) 91 Cal.App.4th 1344.) The MND is legally deficient on these grounds alone. Before proceeding with further consideration of this Proposed Project, the Town is legally obligated to prepare and consider an EIR. On behalf of JAR-Hilltop, we appreciate the opportunity to comment on the proposed MND and look forward to reviewing an EIR for the proposed project. Very truly yours, MARGARET M. SOHAGI THE SOHAGI LAW GROUP, PLC Enclosures CC: Mayor Flora and Members of the Town Council (PFlora@townoftruckee.com) Chair Beckman and Members of the Planning Commission (HBeckman@townoftruckee.com) Tony Lashbrook, Town Manager (TLashbrook@townoftruckee.com) Andrew Morris, Town Attorney (AMorris@townoftruckee.com) THE SOHAGI LAW GROUP, PLC Town of Truckee Planning Division October 23, 2014 Page 3 W: \C\378\001\00336831.DOC     437 Alcatraz Avenue   Oakland, CA 94609  PHONE WEB   951.207.9684  415.828.4290  metis‐env.com     October 23, 2014  Ms. Jenna Endres  Town of Truckee Planning Division  10183 Truckee Airport Road  Truckee, CA  96161  SUBJECT:  Comments on the Proposed Pollard Station Mitigated Negative Declaration    Dear Ms. Endres:  Metis Environmental Group (Metis) has been retained by JAR‐Hilltop, owner of 43.86 acres of land within the Hilltop  Master Plan (“Master Plan”) to review the proposed Pollard Station Project (“Pollard Station” or “Proposed Project”) in  relation to (1) consistency with the Master Plan, (2) the potential project’s environmental impacts, and (3) the adequacy  of the proposed Initial Study (IS)/Mitigated Negative Declaration (MND).  The purpose of this letter is to provide  comments on the Project’s environmental impacts and proposed IS/MND.  A copy of my resume is attached.  Based on my review of the Proposed Project and its proposed MND, as well as the Hilltop Master Plan, it is clear that an  environmental impact report (EIR) needs to be prepared for Pollard Station for the reasons enumerated below.   I. An Environmental Impact Report Must be Prepared Because the Proposed Project Will Result in Significant  Impacts to the Surrounding Environment   A lead agency must prepare an environmental impact report (“EIR”), not a mitigated negative declaration, if a fair  argument can be made, based on substantial evidence in the record that the Proposed Project will have a significant  impact on the environment (CEQA Guidelines Section 15064(g)(1)).  This low threshold reflects the strong presumption  in CEQA for the preparation of environmental impact reports.  (Consolidated Irrig. Dist. v. City of Selma (2012) 204  Cal.App.4th 187, 207.)  A court can uphold an agency’s “decision not to require an EIR only if there is no credible evidence  that the project may have a significant impact.”  (Rominger v. County of Colusa (2014) 229 Cal.App.4th 690, 720  [emphasis in original].)  a. Aesthetics impacts caused by the Project will be significant  1. The removal of the majority of existing trees from the site is a significant impact.  While the Proposed Project theoretically clusters development, open space is generally relegated to a narrow band  along the southwestern and southeastern corners of the site, with a large part of onsite open space provided in a  triangular area in the southwestern portion of the site that is too narrow to accommodate buildings.  The placement of    Page 2        open space at the perimeter of the site and lack of view corridors through the site will create the appearance of the  lodge complex and other onsite structures as a solid mass of buildings broken only by onsite roadways when viewed  from offsite locations.   In addition, Pollard Station deviates from the following provision of the Master Plan.  Maintain mature tree clusters and preserve trees of 24 inches in diameter or greater.  Such trees may be  removed when necessary or appropriate due to design of the project and where there are no practical  alternatives.  (Hilltop Master Plan Section 6.F.1; Hilltop Master Plan Mitigated Negative Declaration  Mitigation Measure 1a.)  The proposed Pollard Station Project is inconsistent with this important policy and fails to implement the required  mitigation measure set forth in the Master Plan MND.  (See also, Lincoln Place Tenants Assoc. v. City of Los Angeles  (2005) 130 Cal.App.4th 1491.)Such failure to implement a required Master Plan MND mitigation measure results in a  significant visual impact.  Although the Project site plan has been revised to consolidate more of the site’s open space  area, open space has been largely relegated to the western margin of the site, and the number of existing trees to be  removed by the development remains significant at 61% (285 out of 470 total trees on‐site).  The current development  proposal would remove 59%, of the large trees (24” diameter and greater) onsite.  Page 53 of the IS/MND states that  the Project “has undergone numerous design changes many of which were aimed at saving as many mature trees as  possible,” but, in truth, the IS/MND provides no evidence as to those changes and provides no demonstration that  these changes actually saved mature trees.  In fact, the current version of Pollard Station removes more large trees (24”  diameter and greater) than did the previous version of the Project, increasing the destruction of these larger trees from  56% to 59%.   The IS/MND incorrectly states that the Master Plan MND did not “separately consider the impact of tree removal or add  any mitigation measures relative to tree removal.”  However, on page 8 of the Master Plan IS/MND, the following text  appears:  “Trees ‐ There may be some significant visual impacts associated with potential tree removal and the grading  proposed for the project.  A preliminary grading plan has not yet been completed, as there are multiple  property owners involved in the Master Plan.  Mass pad grading can result in the removal of all vegetation and  could create substantial cuts and fills between various uses.  If mass pad grading were utilized in the northerly  (front) portion of the Master Plan area, these impacts would be highly visible from Brockway Road and other  public vantage points.  The unnecessary removal of significant trees along the ridge will harden the view of  buildings along the ridge.  These potential impacts from the wholesale removal of trees in development areas  and the removal of trees along the scenic ridge may be significant.  Mitigation Measure 1a will substantially  restrict the removal of trees 24 inches or greater along the ridge, and buildings, driveways, and parking areas  will need to be designed to preserve these trees.  Mitigation Measure 1b, by prohibiting mass pad grading and  restricting initial grading to each individual lot for the driveways and building pads, will substantially reduce the  amount of tree removal, limit the amounts of cuts and fills between the buildings, with the exception of the lots    Page 3        proposed to utilize shared driveways.  These mitigation measures will reduce aesthetic impacts resulting from  tree removal to a less than significant level.”  The current IS/MND proposes the destruction of 59% of the larger trees and 61% of all trees onsite.  This neither avoids  nor substantially reduces the loss of trees originally proposed as required, nor is it consistent with Master Plan  Mitigation Measure 1a.  If the Proposed Project is pursued, this destruction of trees would result in a significant,  unavoidable adverse aesthetics impact that needs to be addressed in an EIR.  The IS/MND attempts to downplay the  proposed removal of trees, including larger trees, by noting that all future developments within the Master Plan area  would also result in the removal of trees.  However, the proposed loss of 59% of the larger trees and 61% of all trees  onsite cannot be determined to be less than significant on this basis.  Such a statement is more appropriate to a  statement of overriding considerations as part of the explanation as to why the significant loss of onsite trees would be  acceptable to the community rather than in the proposed IS/MND.  Mitigation Measure 1a of the Master Plan MND requires individual site development plans to “maintain mature tree  clusters (unless a licensed silviculturalist recommends thinning to improve tree stand vigor and health),” and to  “preserve trees with diameters at breast height of 24 inches or greater.”  Hilltop Master Plan Mitigation Measure 1a  permits 24 inches or greater diameter trees to be “removed when necessary or appropriate due to the design of the  project and when there are no practical or reasonable methods to preserve such trees.”  The Proposed Project stands in  sharp contrast to this requirement because it proposes destruction of mature tree clusters, yet the proposed IS/MND  presents no evidence that a licensed silviculturalist has recommended thinning to improve tree stand vigor and health.   Additionally, the IS/MND does not demonstrate the necessity or appropriateness of removing the majority of such trees  on the Project site, nor does the IS/MND address whether there are practical or reasonable methods to preserve more  than only 31% of the larger trees onsite.  As a result, there is no basis for the IS/MND’s determination that impacts  related to tree removal are less than significant.    The proposed IS/MND also attempts to weaken the Master Plan policy by ignoring the mitigation measures put in place  to preserve mature trees by misleadingly stating that the Project need only “strategically retain mature trees where  possible to help soften the appearance of the large building both onsite and from the downtown vantage point.”  Again,  such reasoning is inconsistent with Master Plan Mitigation Measure 1a, and is more appropriately part of a statement of  overriding considerations following recognition that there are no “practical or reasonable” methods to preserve more  than 41% of the onsite trees with diameters of 24 inches or greater.  Thus, an EIR should be prepared so that the full  potential for significant impacts resulting from the removal of the trees can be examined.   To properly determine whether there are “practical or reasonable” methods to preserve more than the proposed 19%  of the 24 inches or greater diameter trees within a lodge site and more than 41% of such trees onsite, feasible  alternatives to the proposed design must be considered.  The IS/MND contains no information regarding any design  revisions that may have been considered since the prior plan was proposed.  Thus, it is not possible to know whether  there is a viable alternative that would result in the removal of fewer trees.   Mitigation Measure 1a in the Aesthetics section of the Pollard Station IS/MND prescribes that additional trees are to be  planted on‐site and/or offsite property to replace those lost due to development, using a 1.5:1 ratio.  However, this    Page 4        mitigation measure fails to set forth definitive standards for implementation of the measure.  Specifically, the measure  should identify the diameter size(s) of the replacement trees so that the real residual impact after implementation of  the mitigation measure can be substantiated.  Without such information, a determination cannot be made that the  mitigation measure would be effective in reducing impacts to aesthetic resources.  For instance, if small sized  replacement trees are used, it would take many years for them to reach maturity such that the proposed visual  remediation of removing the existing trees would have no realistic mitigating effect.  Any time‐delay of replacement  trees from the proposed mitigation measures or other new landscaping needs must be acknowledged before project  approval and factored into the impact analysis and significance conclusion through the appropriate medium, an EIR.  This proposed mitigation measure on page 23 of the IS/MND ambiguously references an allowance of off‐site tree  planting “as part of future development plans or within five years, whichever occurs first.” The actual timing of this  mitigation measure must be identified.  Any potential, reasonably foreseeable off‐site locations that may be used for  replacement tree planting should be discussed and analyzed in more detail in an EIR to determine whether such off‐site  tree replacement would have any effect on the visual impacts of tree removal from the Pollard Station site, as well as  for disclosure of the whole of the action under CEQA.  CEQA requires that any potential physical effects of prescribed  mitigation actions be considered and documented as well as those of the project components (CEQA Guidelines  Section 15126.4 (a)(1)(D)).  If such offsite tree planting is to be provided as mitigation for the impacts of Pollard Station,  the environmental analysis should also include a provision for the permanent preservation of such trees.  Without such  preservation, there is no assurance that trees planted as mitigation for Pollard Station’s impacts will ever grow to  maturity and provide realistic impact mitigation.   While the Hilltop Master Plan acknowledges that proposed development within the Master Plan area would  unavoidably remove existing trees, Pollard Station would result in destruction of the more onsite trees (82% of the  larger trees within the lodge site and 59% of the larger trees onsite) than was originally contemplated in 2009.  The  MND does not examine potential feasible alternatives to the design that could substantially reduce the tree loss.   Without this examination, Hilltop Master Plan Mitigation Measure 1a cannot be implemented, and the public and  decision‐makers cannot know whether there are feasible alternative designs and densities that would meet the  majority of the project objectives.  An EIR is therefore needed for a full disclosure of potential avoidance and/or  substantive reduction of this significant impact of tree removal, both from aesthetic and biological resource aspects.   2. Land Use Impacts Caused by the Project will be Significant  The proposed Pollard Station Project lies within the Master Plan area and is required to adhere to the Master Plan, as  well as to the provisions of the Downtown Specific Plan and the Truckee General Plan.  The currently Proposed Project  is a re‐hash of a previous development proposal for the project site for which a proposed Initial Study/Mitigated  Negative Declaration (IS/MND) was circulated for public review and comment in 2009.  The prior proposal was  inconsistent with the Master Plan and the current proposal remains inconsistent with the Master Plan.  The applicant  again requests exceptions or amendments to the Master Plan, including:  (1) amendment of the Downtown Medium  Density Residential District (“DRM District”), to include senior citizen/disabled congregate care housing in addition to  medium density residential use; (2) adding senior citizen/disabled congregate care housing as a residential use in the    Page 5        DRM District, subject to a conditional use permit; and (3) modifying the comprehensive historic interpretation program  requirements to apply to the first development project within the Master Plan area that contains historic building  resources.   1. Significant impacts may result from the introduction of a proposed use that is outside of the stated purpose  of the DRM District and not included as a permitted use in the adopted Hilltop Master Plan.  The applicant proposes to amend the Master Plan to include senior housing uses that are not currently permitted for  the subject property.  The Master Plan states that the purpose of Downtown Medium Density Residential (DRM)  District within which Pollard Station is located is to “provide land for medium density residential units and their  accessory uses.”  Although a portion of the Proposed Project is consistent with this purpose, the imposition of  specialized care facilities which require employees to be onsite are not, resulting in a potentially significant land use  impact that cannot be ignored even if changes are made to the adopted list of permitted uses.  A potentially significant  land use impact results from the Project’s proposed amendment to the Master Plan that would add congregate care,  assisted living, and memory care facilities as permitted uses within the DRM District.  In addition to congregate care,  Pollard Station proposes assisted living and memory care units, which add health care and 24‐hour oversight for  persons needing assistance with the activities of daily living.  Overall, the proposed Pollard Station Project introduces a  commercial/institutional use to an area intended in the Hilltop Master Plan, Truckee General Plan, and Truckee zoning  ordinance for residential use.  Congregate care, assisted living, and memory care facilities involve health care and other  services that are not typical accessory uses in medium density residential areas because they require the 24/7 presence  of onsite employees, and involve commercial deliveries, resulting in development beyond the currently stated purpose  of the DRM District and inconsistent with the medium density residential character envisioned for the subject property.   While the DRM District could theoretically be amended to accommodate these additional uses, the potentially  significant land use impacts of changing the DRM District’s purpose to include large‐scale care facilities should be  addressed in an EIR.  Specific analysis should be provided in an EIR to address the potentially significant land use  impacts of allowing for development of multiple care facilities in an area intended to “provide land for medium density  residential units and their accessory uses,” and the resulting significant aesthetic impact of changing the intended  residential character of the area.  2. The Proposed Project fails to implement required inclusionary and workforce housing requirements, nor  does the IS/MND address the potential impacts of doing so.    The Pollard Station Project is also inconsistent with the Master Plan requirement that each development within the  Master Plan area meet the inclusionary and workforce housing requirements of the Truckee Development Code  (Chapter 18.216).  Section 18.14.040 B requires that “Fifteen percent (15%) of all new dwelling units in a residential  development project shall be affordable units which shall be constructed and completed not later than the related  market rate units.”    Section 18.214.080 A of the Town’s Development Code states that an “inclusionary housing plan shall be submitted  with the land use and development permit application for residential development projects.”  The inclusionary housing  plan is to be “reviewed as part of the land use and development permit application and shall be approved prior to or    Page 6        concurrently with the approval of the land use and development permit application.”  No such housing plan is identified  as part of the project description in the IS/MND.  While Section 18.214.080 B of the Town’s Development Code permits  an applicant for a residential development project to submit a “Request for Determination of Complying with  Inclusionary Housing Requirements” prior to submittal of a land use and development permit application, the project  description for the IS/MND does not refer to such a request being made.  If such a request has been made, the project  description for the IS/MND should state so.  If no such request has been made, evaluation of the residential  development application for Pollard Station should be suspended until such time as the provisions of either  Development Code Section 18.214.080 A or B have been complied with.  The inclusion of required inclusionary and workforce housing as part of the Proposed Project would have profound  effects on the environmental analyses and conclusions set forth in the proposed IS/MND.  If inclusionary or workforce  housing is to be provided in addition to currently proposed uses, impacts of such housing would need to be added to  the evaluations set forth in the IS/MND. If workforce housing is to be provided, evaluations related to schools, traffic, air  quality, and GHG would also need to be revised to reflect the non‐age restricted nature of such workforce housing.  Although the Hilltop Master Plan allows property owners to work together to provide the necessary amount of  workforce housing within the Hilltop Master Plan prior to construction of commercial land uses that will generate the  need for affordable housing, Pollard Station will create onsite employment in the same manner as would other  commercial uses without providing any workforce housing.  In addition, there is no mention of intended collaboration  with the other Hilltop Master Plan property owners to contribute the necessary units on other property within the  master plan area.  If the intent of the proposed Pollard Station Project is to collaborate with other Hilltop Master Plan  property owners to locate workforce housing elsewhere within the Master Plan area, the proposed IS/MND needs to  disclose potential locations and evaluate the impacts of such workforce housing at those locations.  Overall,  inconsistency with the overarching Master Plan and Development Code could cause different or additional primary and  secondary environmental impacts that may not have been analyzed in the HMP MND.  b. Noise Impacts Caused by the Project will be Significant  The MND fails to address sleep disturbance, physiological effects, and annoyance associated with single event noise  sources such as emergency vehicle/ambulance sirens, which should be addressed in the noise analysis, since a senior  housing project would be anticipated to have a greater number of emergency medical assistance requests than the  typical family‐oriented housing contemplated in the Master Plan.  The noise analysis contained in the IS/MND,  however, only addresses vehicular traffic noise from automobiles and supply trucks.   While the IS/MND states that onsite human activity would be “much less than a conventional non‐age restricted  development,” the IS/MND also fails to note that seniors in age‐restricted housing developments are typically more  sensitive to noise than typical residents of non‐age restricted housing.   The IS/MND states that the on‐site emergency power generator, HVAC units, and other noisy operational equipment  would be contained inside structures; however, there are not there do not appear to be any enforceable requirements    Page 7        to that effect.  These specifications should be clearly required as conditions of approval to ensure the adequacy of the  noise analysis presented in the IS/MND.   The statement in the IS/MND on page 86 that noise generated by service delivery trucks backing up into the service  entry/garage are not expected to exceed the Town of Truckee’s noise standards is not substantiated by noise modeling  calculations or other technical evidence pertaining to vehicle backup alarms relevant to the proposed site design and  location of offsite noise‐sensitive uses.  The analysis under item 12d regarding the potential for substantial temporary  or periodic ambient noise increases in the project vicinity is not substantiated by a quantified noise analysis and focuses  on noise impacts across the property line.  Because of the Proposed Project’s phasing, residents will be living onsite  while construction activities are still ongoing.  In addition, specific maximum noise levels from specific construction  equipment are known, and onsite noise levels during construction and the extent to which Town noise standards will be  exceeded at onsite residential uses during later development phases can be estimated.  Thus, there is no factual basis  for concluding that construction noise impacts will be less than significant.  The analysis conclusion of less than  significant relies on the requirement of the project to adhere to the noise limits and permitted timing of activities in the  Town’s Noise Ordinance.  Accordingly, the potential significant noise impacts of the Proposed Project should be  analyzed in an EIR.   II. The Analysis and Methodology in the IS/MND Use Improper Baselines and Fail to Provide the Public and  Decision Markers with the Information Needed to Adequately Assess Potentially Significant Impacts to the  Environment  a. The Analysis of Aesthetics Impacts is Incomplete  1. The visual simulations study is incomplete and fails to provide an adequate baseline for determining the  significance of potential impacts to aesthetics.   The IS/MND, page 17 states “the project site is intermittently visible to downtown Truckee (approximately 1,600 feet  away) and High Street (2,400 feet away).”  Neither of these vantage points are mapped and shown, nor is the one visual  simulation of the site from downtown Truckee included on page 17 shown graphically.  The visual simulation included in  the proposed IS/MND is of poor quality and based on a Google Earth “street view.”  No information is provided to  determine the extent to which this street view accurately simulates human vision, nor is information provided as to how  project site development was spliced into the graphic.  It is also unknown what assumptions were made for project site  landscaping, including how many years of growth were assumed for proposed landscaping, and whether any of the  proposed offsite tree replacement is included in the simulation.  Inclusion of any proposed offsite tree replacement in  the simulation would be inappropriate since locations for planting of such trees has not been determined.  In order to provide an adequate project‐specific visual impact analysis of the proposed development for the CEQA  document, several appropriate public vantage points (views) should have been selected from which the project site is  seen, including vantage points from downtown Truckee and from High Street.  Instead, only one view from an  unidentified location purportedly in the downtown area was provided.  A full description along with graphic illustrations    Page 8        of each view must be provided, with an impact analysis (existing setting and project buildout computer‐generated  simulations provided) for each of the selected views of the site.    The discussion on page 24 of the IS/MND regarding the HPAC’s consideration of the Project’s “aesthetics from key  locations throughout downtown” and “from the two downtown viewpoints at Commercial Row and High Street,” and  that the “visual simulations assess views from three different spots along Brockway Road, south and slightly southeast  of the project site” were not included in the IS/MND.  Instead, only the single view simulation that was included, using  Google Earth aerial mapping, showing existing and retained trees on and off‐site as essentially camouflaging an outline  of project dimensions.  If the IS/MND intends to rely on the visual simulations viewed by the HPAC, these simulations  should be included in the IS/MND and subjected to public review and comment.  Visual impact simulations need to first depict existing site conditions/setting, and then depict the site from the same  vantage points as they would look following removal of the majority of trees from the site, grading and construction of  retaining walls and 15+ Proposed Project buildings, and other topographic and site modifications, both after the first  phase with the lodge complex and infrastructure, and at full project buildout.  For example, visual simulations are  needed to substantiate the discussion under Grading and Tree Removal that the Proposed Project design now uses  “cutting into slopes and stepping down buildings at hillside edges to reduce visual impacts.”  Such visual simulations are  needed to depict the actual effects the Proposed Project design and provide substantial evidence as to whether  “cutting into slopes and stepping down buildings at hillside edges” will actually “reduce visual impacts” to less than  significant.    The visual impact analysis purportedly addresses the proposed extension of Brockway Road to the proposed new  roundabout location, the roundabout, and the extension of Pine Cone Road.  However, the analysis does not address  the visual impacts of a large roundabout itself.  In addition, the visual impacts of other phase I infrastructure  improvements that now included in the Project, (i.e., the extension of the Truckee River Legacy Trail and stairway from  the Legacy Trail to Brockway Road) are not analyzed.  The discussion of the extension of Pine Cone Road driveway into  the northerly condominiums (Grading and Tree Removal section) states that the driveway extension would provide on‐ grade first floor access entry to those units; however, there is no assessment of the visual impacts of that infrastructure  component.   Because the Pollard Station proposal is the first development application within the Hillside Master Plan area, the visual  simulations should also analyze cumulative effects of Pollard Station and future adjacent developments within the  area.  Without complete visual modeling analysis, realistic aesthetic impacts of proposed development cannot be  known, and the conclusions in the IS/MND that impacts will be less than significant cannot be substantiated.  2. The Overall Aesthetics Impact Conclusion section on page 24 that “the impact to the historic district and  historical resources on the balance of the Hilltop is minimized due to the relative distance from such  features” is not addressed and substantiated in the section’s analysis.  Without analysis, the validity of this conclusion cannot be verified.  b. Discussion of Air Quality Impacts 2a‐2d is Incomplete    Page 9        The Pollard Station traffic study underestimates the number of project trips that would actually be generated by the  Proposed Project.  Accordingly, estimates of air quality impacts based on that traffic study underestimate air pollutant  emissions.  Payment of an in‐lieu fee to provide for a 100% offset of re‐entrained road dust does not constitute  mitigation for generating 1.47 tons of dust annually.  A description of how the fee will be used, including commitment  to a program of actual physical mitigation must be included.  There needs to be a clear statement of impacts relative to significance thresholds for each construction and project  operations emissions and plan consistency.  A conclusion regarding level of significance prior to implementation of  mitigation measures must be stated for Impacts 2a‐2d, particulate matter (pages 35 and 36).  For example, the  description of PM10 emissions stating that such emissions “fall within the A threshold” does not provide a conclusion  regarding the significance of impacts as required by CEQA.   While the IS/MND states that no wood stoves will be provided as part of the Proposed Project, no mention is made of  wood‐burning fireplaces or whether the provision of wood‐burning fireplaces could generate a significant amount of  fine particulates.  If wood‐burning fireplaces are being prohibited, as is described in the inputs to the CalEEMod model,  it should be included in the discussion of wood combustion.  Mitigation Measure MM‐2d prohibits wood stoves, but  makes no mention of wood‐burning fireplaces.  The IS/MND should clarify whether wood‐burning fireplaces would be  permitted within the Proposed Project, and provide analysis of their impacts if they are to be permitted.  If wood‐ burning fireplaces are prohibited from the Proposed Project, Mitigation Measure MM‐2d should be revised.  c. The Analysis of Biological Resources Impacts is Based on Outdated Information and thus Establishes  an Improper Baseline   The biological habitat baseline/environmental setting information and data in the IS/MND must be current in order to  adequately analyze the potential significance of Pollard Station’s impacts.  The IS/MND (pg. 2) states that the Master  Plan MND (2008) was relied upon for the discussions of biological, cultural and noise impacts.  Thus, the biological  resources studies upon which the proposed MND for Pollard Station relies are 11‐year old surveys were originally  conducted in 2003 (Ecosynthesis) for the Master Plan study area.  An updated biological resources site reconnaissance  is needed to confirm the accuracy of the 11‐year old surveys to describe current conditions before conclusions regarding  the significance of impacts can be evaluated and conclusions regarding significance of those impacts can be  substantiated.   The wetlands studies are also outdated.  Although the Pollard Station IS/MND references a Preliminary Drainage  Analysis and Wetland Mitigation Plan prepared in 2011 and updated in 2012, the report included in the Project MND  appendices on the Town website is dated 2010.  At a minimum, current site reconnaissance needs to be undertaken to  confirm that the conditions cited in the four‐year old wetlands survey are representative of the current baseline.  In  addition, wetlands mapping (jurisdictional delineation) on the adjacent parcel containing wetlands habitat must be  updated prior to issuance of any grading and other development permits.  In turn, the wetlands mitigation plan must  reflect updated mapping of wetlands and waters of the U.S. and California within the Master Plan boundary.  Mitigation  Measure 3.b should be revised to reflect any updated wetland baseline information and mitigation recommendations  prior to construction.     Page  10        Page 41 of the IS/MND references Appendix A, which “incudes the special status plant species potentially occurring on  the Hilltop site.  However, no such appendix A is provided on the town’s website as part of the Pollard Station MND.   Discussion of impacts 3a and 3b:  The proposed MND fails to address the potential impacts from operation/long‐term  use of the Project on biological resources.  Even though no sensitive species or habitats were found on the project site  in 2003, the original survey is outdated, and the Project’s operational impacts must be discussed.  Secondary or indirect  effects of Proposed Project construction activities (dust generation, noise, surface drainage alteration, potentially  hazardous materials, etc.) as well as during long‐term project operations on adjacent property resources were also not  analyzed.  While the analysis contained in the IS/MND addresses the potential impacts to biological resources from the  proposed extension of Old Brockway Road, other Master Plan Phase I infrastructural improvements (trail extension,  stairway, roundabout at Brockway Road /new Old Brockway) must also be analyzed for potential biological impacts.   Discussion of Impact 3e does not conclude whether the Proposed Project conflicts with the tree preservation policies  F.1 and F.2 of the Master Plan and the related mitigation measures in the Master Plan MND.  As discussed above,  Pollard Station deviates from the following provision of the Master Plan:  Maintain mature tree clusters and preserve trees of 24 inches in diameter or greater.  Such trees may be  removed when necessary or appropriate due to design of the project and where there are no practical  alternatives.  (Hilltop Master Plan Section 6.F.1; Hilltop Master Plan Mitigated Negative Declaration  Mitigation Measure 1a.)  Mitigation Measure 1a in the Aesthetics section should also be referenced as it pertains to reduction of biological  resources impacts related to tree removal, comments on that measure herein notwithstanding.  d. The Cultural Resources Survey is Outdated and thus Establishes an Improper Baseline   A current records check for prehistoric and historic site information should be conducted to update the prior 2003  cultural resources database for the Master Plan study area, pursuant to standard CEQA analysis protocol.  Any potential  secondary or indirect impacts on cultural resources must be addressed.  Any direct or indirect impacts to cultural resources in the locations of the off‐site infrastructure improvements besides  the extension of Old Brockway Road need to be analyzed to substantiate a conclusion that the Project as now proposed  would have a less than significant impact.  Impact 4b pertains to archaeological resources and the brief analysis discussion states that no archaeological resources  were identified in the prior research and studies.  However, Mitigation Measure 4.a seems to be a catch‐all for any  discovered “paleontological resources, or cultural, or unusual amounts of stone, bone or shells…” during construction  activity.  There is no analysis of Initial Study Checklist questions 4c (Paleontological Resources) or 4d (Human Remains).   These two impact issues need to be analyzed to ascertain whether the proposed development would have any  potentially significant effects.  Mitigation measures need to be prescribed for each of the types of cultural resources  (historic, archaeological, paleontological and Native American remains).  Without a complete CEQA analysis of each of     Page  11        these issues, the IS/MND does not substantiate its conclusion that “With the addition of MM 4.a, the project will not  have a significant impact on Cultural Resources.”  As noted in Comment 5 under Aesthetics above, the IS/MND Cultural Resources section does not address the potential  project impacts to the Historic District area from proposed development of the entire Pollard Station development, and  in particular, the building mass/grading and tree removal in the Lodge complex/Phase I area.  The IS/MND provide a  summary of discussion at the HPAC, but does not include the materials reviewed by the HPAC.  e. The Discussion of Forest Resources Does Not Analyze Impacts or Reach a Significance Conclusion   Mitigation Measure 5.a inappropriately relies on issuance of a permit by another agency as mitigation.  Issuance of such  a permit onto itself does not reduce or eliminate physical impacts on a sensitive resource.  If a significant impact would  result that requires mitigation, the IS/MND needs to provide for enforceable measure(s) to reduce or eliminate physical  impacts.  f. The Discussion of Geology and Soils Impacts is Incomplete  No Regulatory Setting section (Uniform Building Code, Town Development Code and other applicable state and local  design requirements mentioned later in impact discussions) is provided as it is for other environmental topics.  The  analysis of impacts does not specifically address off‐site infrastructural improvement areas (road extensions,  roundabout, trail extension, stairway) for geotechnical or soils related adverse effects.  As a result, significance  conclusions cannot be drawn for the whole of the action.   g. Greenhouse Gas Emissions are Inadequate Analyzed  1. The greenhouse gas emissions analysis and its conclusion are inappropriately based on a “plan to plan”  analysis.    The IS/MND incorrectly states that a project can be evaluated for greenhouse gas emissions by determining whether  the project will “generate less vehicle miles traveled compared to ‘development as usual,’” using a standard (non‐ senior) multi‐family development for comparison.  The correct term in relation to analysis of greenhouse gas emissions  is “business as usual” (BAU), which is defined as conditions that would exist in the future without any local, state, or  project‐related actions taken after the baseline year (1990) to reduce GHG emissions.  The correct method to analyze  the significance of GHG emissions from the Proposed Project would involve comparing GHG emissions from (1) the  currently proposed Pollard Station Project with (2) the same project as it would have been developed in 1990.    2. Project‐related greenhouse gas emissions are underestimated since project‐related trip generation is  underestimated.    The impact discussion under Item 7a states, “[s]enior restricted projects have a much lower traffic generation factor  than traditional development projects.”  As discussed below, the traffic study upon which the IS/MND is based  undercounts the Project’s traffic generation.  The condominium units outside of the lodge complex should not be  defined as part of the continuing care complex, but should be classified as senior adult housing (attached), which has a     Page  12        higher trip generation than a continuing care facility recognizing that residents of senior attached housing are more  likely to have an automobile than residents within the independent living component of a continuing care facility.  Thus,  trip generation for Pollard Station should be recalculated in the 2013 Hilltop/Reynolds/Pollard traffic study along with  technical analyses that depend on the trip generation cited in that traffic study.   3. Impacts of proposed fuel modification activities appear to not be addressed.   A fuel modification plan is mentioned as part of the Pollard Station Action Plan in the Greenhouse Gas Emissions  section (pg. 68/69 of the MND).  This fuel modification plan is, however, not described in the Project Description, nor is  any information provided as to what the plan proposes (e.g., location, dimensions, vegetation thinning and other  modification components).  It is therefore unknown whether the analysis of impacts provided in the IS/MND includes  analysis of impacts associated with any proposed fuel modification.  For example, would fuel modification activities  result in any tree removal, visual impacts, biological resources, air quality, or GHG impacts in addition to what is  currently analyzed in the IS/MND?  The fuel modification area and proposed fuel modification activities need to be  described, and the impact of such activities need to be analyzed as to any impacts on existing vegetation and habitat  and other issues throughout the IS/MND.    4. The statement at the bottom of page 66 of the IS/MND that “the HMP does not include definitive  policies or standards requiring building features to improve energy efficiency and reduce energy  consumption” is not accurate.    As stated on page 6‐3, Hilltop Master Plan Policy D3 states, “If a Town Council has not adopted a Town Climate Action  Plan or similar policies and standards to reduce greenhouse gas emissions at the time of approval of a project land use  application, the project shall incorporate measures and modifications into all buildings, including single family  residences and multi‐family residences, to increase the energy efficiency of buildings by a minimum of 20% above and  beyond Title 24 building standards in effect at the time of building construction.”  While this requirement is included as  Mitigation Measure 2.e of the IS/MND, no evidence is provided to substantiate a conclusion that impacts as mitigated  would be less than significant.  5. No “climate action program” has actually been prepared for Pollard Station as is discussed in the  IS/MND.   The discussion under item 7b on page 67 of the IS/MND, states that the applicant has prepared a climate action  program for the Proposed Project; however, while an “Air Quality & Greenhouse Gas (GHG) Assessment has been  provided as part of the IS/MND no “Climate Action Program is actually available.”    6. The effectiveness of project “design components” to reduce GHG emissions has not been  demonstrated.    Page 68 discusses a Pollard Station Action Plan with a list of design components.  It is unclear whether these two  documents are one and the same; however, only an undated GHG assessment appears to exist.  In addition, the  effectiveness of the design components identified starting on page 68 of the IS/MND has not been demonstrated.      Page  13        The first component – minimize site disturbance – is based solely on the amount of open space being retained, which is  described on page 68 as being “52 percent of the site to remain in a pervious vegetated state.”  By comparison, the lot  coverage table on page 7 of the IS/MND identifies only 24 percent of the site remaining in open space, while 28 percent  of the site will be dedicated to landscaping.  Thus, fully 76 percent of the site will be disturbed by construction activities,  since areas proposed for landscaping will be cleared of existing vegetation prior to the introduction of new landscaping.   The GHG assessment does not indicate whether construction emissions were based on 76 percent of the site being  disturbed during site grading.   The second component – solar orientation – provides no more information than the project will comply with current  building codes.  While “proper placement of windows” is mentioned as contributing to reducing energy use by 30 to 40  percent, no analysis is undertaken regarding window placement for buildings within the Proposed Project site.   The IS/MND identifies a number of “Design Guidelines” in addition to the Town’s guidelines that would reduce GHG  emissions.  No analysis is undertaken as to the actual effect such guidelines might have on GHG emissions to  substantiate such a reduction.  In addition, the IS/MND states that these additional guidelines are “represented by the  applicant to be incorporated into site, landscaping and architecture, sustainable design concepts and green building  practices.”  In the absence of enforceable requirements for implementation of these guidelines and substantiation as to  their actual effectiveness, the applicant’s representation should not be cited as demonstration of less than significant  impacts.  For example, even if “space to accommodate recycling facilities” is provided, such space will not have any  effect on GHG emissions unless actual recycling activities over and above those assumed in the CalEEMod model are  undertaken.  Much effort is made in discussion of traffic, air quality, and GHG analyses of the Proposed Project being a senior  community, including a continuum of care.  Given the anticipated age of residents and the provision of housing for  seniors needing ongoing assistance with daily living requirements, it is doubtful that the Master Plan vision of a  “walkable environment” with “interconnecting bicycle and pedestrian trails” would have much effect on reducing  vehicle trips, particularly during winter months.  The IS/MND includes a provision of a mailbox cluster as a means of reducing vehicle miles travelled; however, no  evidence exists that residents would otherwise drive to pick up their mail.   The Fuel Modification Plan listed on page 69 would have no real effect on project‐related GHG emissions.  7. Impacts of required fuel modification activities need to be evaluated.    Discussion under impact item 8f (wildland fire risk) states that fuel clearance around structures and along driveways is  required by TFPD ordinances and regulations, and that those standards will be applied at time of land use development  application approval.  However, it does not appear that such fuel modification activities have been included in the  evaluation of tree removal and biological resources impacts, site grading and disturbance, visual impacts, and air  quality/GHG construction emissions.  CEQA requires that the “whole of the action” be evaluated.      Page  14        8. The Air Quality and GHG Assessment undercounts construction emissions since construction emissions  resulting from off‐site infrastructure is not included.    No analysis of GHG emissions is provided in the Air Quality & GHG Assessment for the proposed construction of the  extension of Brockway Road to the proposed new roundabout location, the roundabout itself, the extension of Pine  Cone Road, or the construction impacts of other phase I infrastructure improvements now included in the project, (i.e.,  the extension of the Truckee River Legacy Trail and stairway from the Legacy Trail to Brockway Road).     h. Hydrology and water quality studies are incomplete.   Mitigation Measure 9b, requiring preparation of a comprehensive grading and drainage study is a mitigation measure  of the Master Plan MND.  Item 1 of this measure requires the existing and project storm water runoff from the project  site to town facilities along Brockway Road and Palisades Drive be analyzed to determine whether existing drainage  facilities have adequate capacity.  This information should have been provided as part of the preliminary drainage  studies conducted for the current development plan and analyzed in the Project IS/MND.  The timing for the measure  requires completion of this analysis at the “time of common infrastructure improvement plan and future project  submittal.”  This measure and its requirements were appropriate at the master plan document level, but now that the  first development plan application has been submitted, analysis of runoff should include 1) evaluation of impacts to  town facilities along Brockway Road and Palisades Drive, 2) discussion of temporary and permanent erosion control  methods to be employed, and 3) evaluation of required dewatering for project construction.  The dewatering plan  component of Mitigation Measure 9b should specify all feasible avoidance of drainage into the off‐site wetland as the  priority, not just rely on permits from responsible agencies to mitigate impacts.   i. The noise analysis is incomplete and lacking critical baseline information.   The Noise analysis for the Proposed Project states that “an ambient noise study has not been conducted for the Project  Site.”  Instead, the analysis states that “The General Plan undertook a comprehensive noise monitoring survey to  document noise generated by predominate transportation sources that affect Truckee.”  (MND, page 84.)  The MND,  however, fails to provide the noise levels contained in the General Plan for existing conditions (only projected 2025  conditions are provided).  Without baseline information against which to compare future with‐project noise levels, the  MND cannot adequately assess whether the Proposed Project would have a significant impact on the environment.    The MND also fails to mention that the noise measurements were a result of a “noise monitoring survey completed in  May 2004.”1  Even if this decade‐old information had been provided, ten‐year old noise measurements cannot  reasonably be assumed to have been unchanged or represent a current baseline.   The Town’s General Plan also requires preparation of noise analyses and acoustical studies for Pollard Station.  General  Plan Policies 2.2 and 2.3 state:                                                                     1 Town of Truckee, General Plan Noise Technical Appendix, page 1.  Available online at:  http://www.townoftruckee.com/home/showdocument?id=1267      Page  15        Require preparation of a noise analysis/acoustical study, which is to include recommendations for  mitigation, for all Proposed Projects which may result in potentially significant noise impacts to nearby  noise sensitive land uses such as residences.    Require preparation of a noise analysis/acoustical study, which is to include recommendations for  mitigation, for all proposed development within noise‐impacted areas that may be exposed to levels  greater than “normally acceptable.  The Pollard Station Project site is in general proximity to noise measurement location LT‐3 in the Town’s General Plan  EIR Noise Appendix (Table 3, Figure 1).  Location LT‐3 was measured at 67 dBA CNEL in 2004.  As acknowledged on  page 10 of the MND, the Project is adjacent to residential areas.  As acknowledged in Table 6 of the MND, residential  noise levels between 65‐75 dBA CNEL are considered “Normally Unacceptable.”  Consequently, a noise study should  have been performed, including disclosure of baseline noise conditions in 2014.  This is particularly important since  seniors are typically more sensitive to noise than the general population.  Also, future noise levels should be updated.  The traffic study prepared for Pollard Station uses 2033 for the future  cumulative analysis year.  The Pollard Station noise analysis should be the same analysis year.   j. The IS/MND Inadequately Analyzes Potential Traffic Impacts and Utilizes an Improper Baseline  1. The traffic study upon which the IS/MND undercounts the Project’s traffic generation.    The condominium units outside of the lodge complex should not be defined as part of the continuing care complex, but  instead be classified as senior adult housing (attached), which has a higher trip generation than a continuing care  facility recognizing that residents of senior attached housing are more likely to have an automobile than residents  within the independent living component of a continuing care facility.  The traffic study prepared for Pollard Station states that the Project is “proposed to consist of various levels of senior  residential living.”  A total of 126 units are proposed, consisting of condominium units and a Lodge with independent  living units, assisted living units, and memory care units.  The Trip Generation manual lists several types of senior or  retirement homes, including ITE Land Use Code 255:  Continuing Care Retirement Community (CCRC).”  The traffic  study describes a Continuing Care Retirement Community as [A] land use that provides multiple elements of senior adult living.  CCRCs combine aspects of independent  living with increased care, as lifestyle needs change with time.  Housing options may include various  combinations of senior adult (detached), senior adult (attached), congregate care, assisted living and skilled  nursing care aimed at allowing the residents to live in their community as their medical needs change.  The  communities may also contain special services such as medical, dining, recreational and some housing‐ detached (Land Use 251), senior adult housing‐attached (Land Use 252), congregate care facility (Land Use  253), assisted living (Land Use 254) and nursing home (Land Use 620) are related uses.      Page  16        Because of the disparity between traffic generation for a CCRC use (0.16 PM peak trips/dwelling unit), a congregate  care facility (0.17 PM peak trips/dwelling unit), and senior adult housing‐attached (0.25 PM peak trips/dwelling unit), the  traffic study should justify the use of the lowest possible trip generation rate available.  The appropriate trip generation  methodology would have been to use the CCRC rate (0.16 PM peak trips/dwelling unit) for the units within the lodge  complex, which more resembles the CCRC use in its mix of independent living and other types of senior housing, and  the senior adult housing‐attached rate (0.25 PM peak trips/dwelling unit) for the proposed condominium units, which  more realistically describes the units outside of the lodge complex.  Trip generation for Pollard Station should be recalculated in the 2013 Hilltop/Reynolds/Pollard traffic study along with  technical analyses that depend on the trip generation cited in that traffic study. 2. The current traffic study did not analyze impacts on the proposed roundabout.   The IS/MND states that the most recent traffic study (July 1, 2013) “did not evaluate the current Pollard Station  proposal to construct the roundabout.”  (IS/MND, page 93.)  As a result, no conclusions can be drawn about traffic  impacts related to the roundabout or the adequacy of its proposed design to accommodate future traffic from Pollard  Station and cumulative projects.  Since the Pollard Station Project proposes construction of the roundabout, the traffic  study must analyze this project component.  Although the IS/MND states that the 2009 traffic study for the HMP is  assumed to be still applicable, even with lower regional background traffic,” the Master Plan MND traffic analyzed  cumulative traffic for 2025, whereas the current traffic study analyzes cumulative traffic impacts in 2033.  CEQA  requires analysis of the whole of the action.  Thus, traffic analysis for the Proposed Project should have included  analysis of the roundabout and not relied on a traffic study prepared to analyze conditions in a different analysis year.   All Phase I circulation improvements being proposed along with the Project must be included in the traffic analysis to  ascertain as accurately as possible the Project’s circulation impacts with Project components.  The necessity to have a  combination of two traffic studies (prepared 2009 and 2013, suing cumulative analysis years of 2025 and 2033) as  substantiation for mitigation of traffic impacts to less than significant analysis is awkward at best, and leaves in doubt  the accuracy of the impact conclusions and mitigation measures for future circulation system operations at the  acceptable levels of service.   3. One of the significance thresholds cited in the IS/MND for transportation (queue length) is addressed in  the traffic study, but not carried forward into the IS/MND.    Page 91 of the IS/MND notes that “although the Town has not adopted thresholds of significance for acceptable  queuing lengths, the HMP and therefore each project will have a significant traffic impact if the length of vehicle queues  for the 95th percentile queue length extends into an adjacent intersection or blocks the southern driveway in the Martis  Valley commercial center.”  No analysis in provided in the traffic study prepared for Pollard Station as to impacts on  queuing lengths.    4. The discussion of Other Public Facilities is incomplete in that it does not address road maintenance.   The IS/MND states that “the cumulative impact on the town’s maintained road system will be less than significant  through payment of a road mitigation fee and roadway improvements as discussed in the Transportation/Traffic     Page  17        discussion contained within this Initial Study.”  No discussion is found in the Traffic section pertaining to road  mitigation fees for routine maintenance.    k. The Discussion of the Impacts to Utilities and Service Systems is Insufficient  1. Analysis of the adequacy of wastewater facilities to serve the Proposed Project is based on outdated  and incomplete information.    The IS/MND must evaluate impacts related to the required extension of the existing 8‐inch sewer line.  The statement  regarding the TSD having adequate capacity does not clarify whether there is capacity in the existing sewer line, nor  does it address any impacts of extending that sewer line.  The analysis of wastewater treatment, states that the existing  treatment plant was expanded in 2006, and that “up to this point, the plant operated at 80 percent of its existing  capacity of 7.4 mgd during peak summer‐flow periods.”  The proposed IS/MND does not provide current information on  treatment plant capacity, not does it discuss whether Pollard Station in combination with cumulative future growth  would have sufficient treatment capacity at the current time and foreseeable future.  While the IS/MND notes that the  TSD stated it had adequate capacity and that it could serve the Proposed Project pursuant to applicable standards, the  statement referred to in the proposed IS/MND is based on a September 2009 letter from the District.  No indication is  provided as to whether the five‐year old statement made by the District remains true today.  2. Discussion of stormwater facilities to serve the Proposed Project is does not address the impacts of  constructing new facilities.    The information for impact item 16c regarding stormwater drainage facilities or need for expansion of facilities states  only that new facilities will be designed to meet Town and LRWQCB design standards, and does not any address  physical impacts of construction of lines of retention ponds as is stated on page 99.  In addition, offsite storm drains and  retention basins are not included in the discussion off‐site infrastructure features in the biological resources section on  pages 39‐40.   3. The discussion of water supply (Item 16.d) is incomplete in that it does not actually discuss water  supply.   Although Item 16.d asks whether the Project would “have sufficient water supply available,” the discussion that follows  only addresses the infrastructure system, not availability of sufficient water supply for the proposed development.  A  strong body of CEQA case law has clearly established that a water supply analysis is required.  (See, for example,  Stanislaus Natural Heritage Project v. County of Stanislaus (1996) 48 Cal.App.4th 182)  The MND should provide  information regarding the water supply source along with evidence to support the less than significant conclusion that  there would be adequate supply for the proposed Pollard Station Project.    4. The discussion of solid waste management is incomplete in that it does not address landfill capacity.    On page 100, Items 16.f and 16.g asks whether the Proposed Project is “served by a landfill will sufficient permitted  capacity to accommodate the Project’s solid waste disposal needs and comply with Federal, State and local statutes     Page  18        and regulations related to solid waste.”  While the IS/MND concludes that impacts will be less than significant, the  analysis states only that solid waste will be transported to a landfill in Lockwood, Nevada.  No information is provided  regarding the permitted capacity of the Lockwood landfill.  There is, therefore, no basis for concluding that the landfill  would have sufficient capacity to accommodate solid waste generated by the Proposed Project or that impacts would,  in fact, be less than significant.   l. The Discussion of Recreational Impacts is Incomplete    The Pollard Station IS/MND states that the Master Plan MND addressed all recreational facilities within the Master Plan  area and no significant impacts were identified.  However, the off‐site recreation improvements that the Project plans  to construct are not addressed in the impact analysis of item 14b of the Pollard Station IS/MND.  The Recreation and  other relevant sections in the Master Plan MND do not specifically address the physical impacts of these recreational  improvements.  The potential impacts of constructing the extension of the Truckee River Legacy Trail along the  northerly project boundary, the sidewalk along Brockway Road from the proposed new roundabout to River Road, and  the stairway connecting the Legacy Trail to Brockway Road must be addressed in the Pollard Station IS/MND.  m. The IS/MND Fails to Properly Address Cumulative Impacts Caused by the Project  In the Section titled “Matory [Sic] Findings of Significance,” the MND asks, “Does the project have impacts that are  cumulatively considerable?”  The discussion that follows the checklist for Mandatory Findings of Significance simply  refers to other sections of the proposed MND, and provides no supporting evidence to conclude “Less Than Significant  with Mitigation Incorporated.”  Most public agencies either rely upon cumulative methodology that is based upon  growth projections or a list of cumulative projects.  (CEQA Guidelines Section 15130(b)(1).)  Although the discussion on  page 101 attempts to rely on the analyses provided for specific resources areas, the IS/MND provides no cumulative  analysis for many of the resource areas addressed in the IS/MND.  For example, there is no discussion of cumulative  impacts for Aesthetics, Biological Resources, Cultural Resources, Forest Resources, Geology and Soils, Green House  Gas Emissions, Hazards and Hazardous Materials, Hydrology and Water Quality, Land Use Planning, Population and  Housing, Public Services (with the exception of “Other public facilities”), Recreation, and Utilities and Service Systems.   For example, the analysis of wastewater treatment, does not discuss whether the Project in combination with  cumulative future growth would have sufficient treatment capacity.  Similarly, there is no analysis of whether there  would be sufficient water supplies with project and cumulative development.    III. The IS/MND Proposes Inadequate Mitigation Measures  a. Mitigation Measure MM‐9a Improperly Defers Mitigation  Mitigation Measure 9.a simply calls for preparation of a Stormwater Pollution and Prevention Plan as part of a required  NPDES permit.  The measure does not set forth any enforceable mitigation requirements, such as performance  standards to implement in such a plan.      Page  19        b. The Statement Made in Relation to School Impacts that “Should Age Restrictions be Removed  from the Project in the Future, State Mandated Mitigation Fees Will be Required in Accordance  with Government Code Section 65995” Raises Questions as to the Project’s Actual Intent  If the applicant were to subsequently propose having Pollard Station’s age restriction removed, much more than just  payment of school fees should be required.  If removal of proposed age restrictions is possible, traffic, air quality, GHG,  noise, public services and facilities, and other impacts found to be less than significant in the IS/MND would be far  greater than was analyzed, and payment of school fees would fall far short of adequate mitigation.  If there is a  potential for removal of Pollard Station’s age restriction in relation to school impacts, such potential needs to be  discussed in relation to the potential for removal of Pollard Station’s age restriction for all issues throughout the  IS/MND.  If there is no such potential, the statement that “should age restrictions be removed from the project in the  future, State mandated mitigation fees will be required in accordance with Government Code Section 65995” should be  removed from the IS/MND  c. The Traffic Mitigation Measures Prepared For The Pollard Station IS/MND Inappropriately  Reference Different Analysis Years Than Those Addressed In The Project Traffic Study   The Hilltop Master Plan MND traffic analysis used 2025 as its buildout year, while the subsequent project traffic  analyses for Pollard Station used 2033 as the buildout year.  Mitigation measures set forth in the IS/MND refer to  mitigation for 2025 conditions rather than the 2033 traffic conditions evaluated in the July 2013 traffic study.  Given the  age of the Master Plan traffic study, the IS/MND should revise the 2013 current traffic study for the Project to include  the roundabout that is proposed as part of the Pollard Station Project as well as appropriate traffic generation rates,  and use that more recent study as the basis for analysis and mitigation of traffic impacts.  In addition, separate traffic  analyses for each project construction phase is needed to determine the timing for implementation of required  improvements.   The IS/MND notes that technical studies (air quality, greenhouse gas, traffic) were prepared by the applicant.  Whether  these applicant‐prepared studies were peer reviewed by technical experts on behalf of the Town and represent the  independent judgment of the Town should be disclosed.    Other, minor comments on the MND include:   References on pages 76 and 77 to Mitigation Measure 9a are in error and should be 9b.    Table 6 appears to have a typo in the far right column heading, and should read “Clearly Unacceptable.”  For the reasons presented above, on behalf of JAR‐Hilltop, owner of 43.86 acres of land within the Hilltop Master Plan,  we respectfully request that the Town prepare an EIR for the proposed Pollard Station Project.  Sincerely,         Page  20        Lloyd Zola  Principal      437 Alcatraz Avenue   Oakland, CA 94609  PHONE WEB   951.207.9684 metis‐env.com   415.828.4290          EDUCATION  Bachelor of Arts, Urban Studies,  1974  California State University, Los  Angeles    Lloyd Zola Professional Experience As a consulting planner, Lloyd provides expertise in resolution of complex planning,  environmental, and development issues; development feasibility analyses; general  plans and public policy formulation; public participation programs; environmental  documentation; and the coordination of environmental, project design, and policy  formulation and implementation.  Lloyd has been retained as an expert witness, assisting cities in defense of adult  business ordinances, hillside ordinances, inverse condemnation, and religious land use  claims.   Lloyd’s planning expertise has evolved through the preparation of general plans,  specific plans, commercial/industrial development projects, and related environmental  documents as a private consultant, public agency planner, and private development  company project manager.  He has considerable experience in “environmental  strategy,” assisting in the coordination of development design with up‐front  environmental analysis and mitigation.  Lloyd has a unique ability to organize and  manage public participation programs and consensus building efforts, and is a trained  mediator.  He has managed environmental analyses for large‐scale residential  commercial/industrial, recreation, and public works projects, as well as public  community planning projects.  Awards   Outstanding Planning Award – Small Jurisdiction: Sixth Street Specific Plan.  Awarded by the Inland Empire Section, American Planning Association.   Outstanding Planning Award – Small Jurisdiction: Ojai General Plan Land Use  and Circulation Elements. Awarded by the California Chapter, American  Planning Association.   Outstanding Planning Award – Large Jurisdiction: California Speedway and  Speedway Business Park. Awarded by the Inland Empire Section, American  Planning Association.   Outstanding Planning Award – Comprehensive Planning: Calabasas General  Plan. Awarded by the Los Angeles Section, American Planning Association.   Page 2       Distinguished Leadership Award: Awarded by the Inland Empire Section,  American Planning Association.    Principal, Metis Environmental Group,  Oakland, CA  2014  ‐ Present  Responsible for preparation of environmental evaluations and documentation  pursuant to CEQA; Specific Plan and ordinance preparation; and assistance with local,  regional, state, and federal permitting and entitlement processes.  Serving as project  director or project manager of large, complex community and environmental planning  projects.    Sr. Vice President, Community Development Practice Leader,   Environmental Science Associates,   Los Angeles, California  2010 ‐ 2014  Responsible for organization development, strategic planning, and training for ESA’s  Community Development program, including development of comprehensive plans  for entire communities, coastal planning, and site planning for individual properties;  environmental evaluations and documentation pursuant to CEQA, NEPA, and other  agency regulations; entitlement processing; and assistance with local, regional, state,  and federal permitting and entitlement processes.  Serving as project director or  project manager of large, complex community and environmental planning projects.  Environmental Sciences Business Class Manager, West Region Director of  Community Planning,   HDR, INC.,   Riverside, California  2005 ‐ 2010  Responsible for management and preparation of planning and environmental  documents for large, complex land development and infrastructure projects. Also  responsible for organization development and strategic planning for HDR’s  Community Planning program throughout the western United States.  Principal/Associate/Project Manager, LSA Associates, Inc.,   Riverside, California  1994 ‐ 2005  Responsible for management and preparation of planning documents for complex   Page 3      planning programs, including multi‐jurisdictional planning efforts, community‐wide  General Plan efforts, and site‐specific development plans. Served as project manager  of the award‐winning Ojai General Plan Land Use and Circulation General Plan  Elements. Also served as project manager for the California Speedway and adjacent  business park on the former site of the Kaiser steel mill in Fontana, California.  President, Planning Network,   Rancho Cucamonga, California  1983 ‐ 1994  In addition to administrative responsibilities, responsible for overall project strategy  and quality control, design and implementation of public participation programs, and  presentations before administrative and legislative bodies. Directly prepared all or  portions of planning documents and reports of unusual complexity, including General  Plans, specific plans, and performance standards for new development. Served as  project manager of general plans, specific plans, and environmental impact reports.  Prepared hillside development guidelines for the cities of Lancaster, Hemet, and  Calabasas as part of General Plan update programs. Served as project manager for the  preparation of commercial/industrial specific plans covering several thousand acres of  land in the cities of Ontario, Rancho Cucamonga, Chino, Palmdale, and Fontana.  Project Manager/Director of Planning, L. D. King Engineering,  Ontario, California  1980 ‐ 1983  Responsible for management and preparation of planning documents, including  specific plans and environmental impact reports. As Director of Planning, supervised  staff of six project managers, planners, and graphic technicians. Prepared analysis and  provided expert testimony for the Quechan Tribe of the Fort Yuma Indian Reservation  as part of the adjudication of water rights along the Colorado River, including  determination of those lands within the reservation which were “practicably irrigable”  (could be commercially farmed).  Project Manager, Covington Technologies,   Fullerton, California  1979 ‐ 1980  Responsible for securing entitlements for residential developments ranging in size  from 10 to 1,280 acres, including specific plans, tentative and final tract maps,  infrastructure improvement plans, and building permits. Supervised and administered  the contracts of civil engineers and other consultants.   Page 4      Senior Planner/Planner II, Riverside County, California  1976 ‐ 1979  Prepared and later supervised the preparation of area general plans as part of the  County’s overall general plan program. Prepared a manual for department use on the  methodology for area general plan formulation. Responsible for review and  recommendations on general plan amendments being processed by the County.  Served as staff to the County Open Space Resources Committee whose responsibility  was to review and make recommendations to the Board of Supervisors regarding the  creation, enlargement, and cancellation of agricultural preserve contracts pursuant to  the Williamson Act.  Planner I, San Joaquin County, California,  1975 ‐ 1976  Responsible for preparation of the Safety, Seismic Safety, and Scenic Highways  elements of the County General Plan. Conducted detailed studies and provided land  use recommendations for portions of the Land Use Element, which were later  incorporated into the plan. Prepared analyses of proposed state legislation affecting  agricultural land preservation.  Junior Planner, City of Concord, California  1974‐1975  Prepared a citywide neighborhood analysis to be used for evaluating Community  Development Block Grant requests. As part of this analysis, conducted a demographic  and land use analysis of the City to identify residential, commercial, and industrial  planning areas and their distinguishing characteristics.  Selected Project Experience CEQA Documentation for Residential | Commercial | Mixed‐Use Communities  Brisbane Baylands, Brisbane CA. Lloyd directed preparation of the environmental  impact report for the proposed development of a 733‐acre brownfield site. The project  is highly controversial, and would more than double the population and  commercial/business park square footage of this small community south of San  Francisco. Under Lloyd’s direction, the EIR addresses a complex development proposal  for the Baylands, including four development scenarios at an equal level of detail,  along with additional alternatives at a lesser level of detail. The project analyzed in the  EIR also includes a proposed water transfer agreement between the City, Oakdale  Irrigation District and two other agencies, as well as construction of an onsite recycled   Page 5      water facility. The site consists of a former rail yard and landfill, requiring extensive  remediation and a landfill closure plan, the impacts of both of which are also  addressed in the EIR.  In addition to preparation of the EIR, Lloyd assisted the City  determine the project’s approval process and define the relationship between the  complex planning and environmental review processes.  Lloyd also conducted  community outreach related to the EIR, including a series of four EIR presentation  workshops and three presentations to various community groups.  Mariner’s Village, Marina del Rey, CA. Lloyd is directing preparation of an EIR for  renovation of an existing apartment project within Marina del Rey, including  expansion of existing onsite commercial uses and development of a 92‐slip anchorage.  Trees within the existing apartment complex function as a rookery for great blue herons and double‐breasted cormorants, creating numerous conflicts within the apartment complex. Key issues include balancing the apartment complex’s environmental functions with its livability and addressing impacts related to boating safety and in‐water recreation resulting from construction and operation of the  proposed anchorage.  Old Towne La Verne Specific Plan EIR, La Verne, CA. Lloyd served as the Project Director  for the EIR for the Old Town La Verne Specific Plan, which comprises approximately  115‐acres and includes Old Town La Verne, the University of La Verne, a portion of the  Los Angeles County Fairplex property, the new Metro Gold Line Station, and existing  industrial and service uses located along First Street and Arrow Highway.  Ontario Mills, Ontario, CA.  Lloyd served as the project manager and primary author for  preparation of the Specific Plan and Environmental Impact Report for development of  the 1.0 million square foot Ontario Mills mall and surrounding properties at the  junction of the I‐10 and I‐15 freeways.    CEQA Documentation for Public Policy Documents  Pleasanton Climate Action Plan and General Plan Update EIR, Pleasanton, CA. Lloyd  provided senior leadership and directed preparation of an EIR to support a Climate  Action Plan (CAP) and Housing Element update to reduce community‐wide  greenhouse gas emissions and help settle two separate lawsuits. Lloyd was  responsible for ensuring consistent approaches to the CAP and CEQA documentation  for the CAP and Housing Element, and was instrumental in defining the General Plan  Amendment to increase housing availability as the common element that allowed the  City to prepare a single EIR for both the CAP and Housing Element. Riverside County Integrated Project, Riverside County, CA. Lloyd served as the  environmental director for this large‐scale planning and environmental documentation   Page 6      program, overseeing a $5.0 million CEQA/NEPA documentation program.  He was  responsible for overall direction and coordination of four related environmental  documents, including preparation of an integrated environmental and planning  database for Riverside County, the EIR for Riverside County’s comprehensive General  Plan update (for which he also served as project manager), an EIR/EIS for a multi‐ species habitat conservation plan (MSHCP) covering the western portion of the County  (including incorporated cities), and CEQA/NEPA documents for two intra‐county  transportation corridors.  City of Glendora, Hillside Ordinance Analysis, Glendora, CA. Under contract to the City,  Lloyd managed preparation of environmental and planning evaluations of a proposed  Initiative Ordinance. The evaluation generally followed the outline of the City's CEQA  Checklist and was prepared in a manner that was easily understandable by the non‐ technical reader, and included a summary matrix that lent itself to easy public  distribution. In preparing the report, Lloyd worked closely with the City Attorney's  office and Glendora's Planning and Engineering staff to ensure that the report was  factually accurate and non‐biased.  He presented the report to the City Council in a  public session attended by over 200 citizens, and the report was distributed to citizens  throughout the city.  City of Los Angeles Special Reorganization, Los Angeles, Ca. Following applications for  special reorganizations of the City of Los Angeles to create new cities in the San  Fernando Valley, Hollywood, and Harbor areas out of existing lands within the City of  Los Angeles, LAFCO determined that EIRs for these special reorganization proposals  would be required. Mr. Zola served as the project director for three EIR documents,  including assisting the EIR project manager define issues related to the proposed  reorganization in a manner that could be evaluated for potential environmental  impacts, conducting the public scoping session for the proposed EIRs, and providing  environmental expertise at the public hearing for the proposed Hollywood  reorganization.  Wal‐Mart, Sam's Club, Various Locations, CA. Mr. Zola has been involved in land planning and environmental documentation for several Wal-Mart and Sam’s Club projects, including projects in Lancaster, San Jacinto, Santa Fe Springs, Glendora and Riverside.  CEQA Documentation for Public Facilities Coronado Lifeguard Public Safety Service Building EIR, Coronado, CA. Subsequent to a  court ruling that the City’s Mitigated Negative Declaration was inadequate, Lloyd was  retained to direct preparation of an EIR for the proposed construction of a Lifeguard   Page 7      Public Safety Service Building. The Lifeguard Services Building was the third and final  component of a program of beach facilities improvements undertaken by the City of  Coronado under its Beach Facilities Master Plan. The EIR was successfully prepared  and certified without legal challenge.  City of Delano, Wastewater Treatment Plant MND, Delano, CA, Project Manager. Lloyd  assisted the City of Delano with the proposed expansion of its existing municipal  wastewater treatment facility by preparing environmental documentation pursuant to  the provisions of CEQA and NEPA. The City proposed to expand the capacity of its  existing facility by approximately 8.8 million gallons per day to provide wastewater  capacity for current and future residents until over a 20‐year period.  Entertainment Venues Auto Club (formerly California) Speedway / Conversion of the Kaiser Fontana Steel Mill,  Fontana, CA. Lloyd served as the consultant project manager for planning, technical  studies, and entitlement efforts for the initial development of the Auto Club  Speedway, a two‐mile super speedway adjacent to the City of Fontana.  The project  involved redevelopment of the abandoned Kaiser Fontana steel mill.  In this effort, he  was responsible for ensuring the timely completion of project architectural and  engineering design; as well as water, sewer, traffic, noise, and air quality technical  studies. He also prepared and processed planned development documents for the  speedway.  The project was awarded as an Outstanding Project by the Inland Empire  Section of the American Planning Association for attention to the early identification  and resolution of project issues, which resulted in completion of the design and  entitlement process, including preparation of an EIR by San Bernardino County in less  than 14 months.  Following project approval, Lloyd supervised preparation of the  traffic management plan for the 105,000 spectator capacity facility.  Lloyd was  subsequently retained by the speedway to assist in modifications of noise standards  from nuisance‐based standards to health‐based standards and to provide permitting  for permanent operation of a drag strip facility originally constructed pursuant to a  temporary use permit.  In addition to entitlements for the speedway, Lloyd also  prepared the specific plan to convert the mill’s former warehouses into a modern  business park, including redesign and environmental studies for reconfiguration to  increase the capacity of the Etiwanda Avenue interchange on the I‐10 freeway.    Speedway Environmental and Feasibility Studies, Various Locations, Project Manager.  In  addition to the Auto Club Speedway, Lloyd has been retained on several occasions to  perform feasibility analysis for proposed speedway facilities, including projects for:    The Mississippi Band of Choctaw Indians to conduct studies as to whether a  speedway could be safely located within Tribal lands without creating   Page 8      significant noise impacts.    The former owner of the Detroit Pistons to prepare noise and other feasibility  studies for the proposed conversion of the Michigan State Fairgrounds horse  racing track to auto racing.   Penske Motorsports to assist in feasibility studies for development of a two‐ mile superspeedway in Aurora, Colorado, and southwest of Denver  International Airport.   Porsche Experience Driving Center, Carson, CA.  Lloyd supervised preparation of the EIR  for the 53‐acre Porsche Experience Driving Center project located on a former landfill  in the City of Carson. The EIR addressed development and operation of the driver  training facility, which includes two tracks, an acceleration/deceleration area, an off‐ road course, and ice/low‐friction courses along with a museum, restaurant, retail and  office spaces, and a "human performance center." In addition to analyzing the impacts  of developing and operating the driver training facility, Lloyd’s team evaluated the  impacts of site remediation, including construction of a landfill cover and gas control  systems.    Community Planning  Ventura Freeway Corridor Areawide Plan and EIR, Los Angeles County, CA.  Lloyd served  as the project manager and primary author for a joint planning effort between Los  Angeles County and the cities of Agoura Hills, Calabasas, Hidden Hills, and Westlake  Village; Las Virgenes Unified School District, Las Virgenes Municipal Water District;  and the National Park Service.  The purpose of this large‐scale planning effort was to  prepare Los Angeles County’s community plan for the Santa Monica Mountains area,  ensure compatible land use and consistent development standards throughout the  area’s incorporated and unincorporated areas, ensure coordination between planning  by the five municipal entities and the Santa Monica Mountains National Recreation  Area, and provide a firm basis for master planning efforts by the area’s two largest  special district service providers.  As part of this effort, Lloyd undertook a substantial  public outreach effort involving a policy committee made up of elected officials, a 30‐ member citizens committee, and a staff‐level technical committee. Lloyd was  subsequently retained by Los Angeles County to provide environmental document for  the ridgeline protection ordinance that was prepared implementing the Areawide  Plan.  Building Industry Association of Southern, San Bernardino County General Plan Update  Review, San Bernardino, CA. The Baldy View Chapter of the Building Industry   Page 9      Association (Baldy View BIA) retained Lloyd to represent Baldy View BIA during the  2007 County of San Bernardino General Plan Update. Lloyd was responsible for  reviewing the proposed updated General Plan, Community Plans, and Development  Code, evaluating the effects these documents would have on development  throughout the County, and assisting the Baldy View BIA craft appropriate responses  to address its concerns. Lloyd represented the Baldy View BIA at meetings with  County planning and Supervisors’ staffs to discuss concerns and present solutions to  relevant issues in the General Plan update program. Through a series of meetings,  suggested revisions, and additional review, consensus between the County and BIA  was achieved concerning the General Plan update. Lloyd also represented the Baldy  View BIA at the public hearings before the Planning Commission and Board of  Supervisors.  City of Shafter General Plan Update and EIR, Shafter, CA.  Lloyd served as the project  manager and primary author for the City’s General Plan update and EIR.  As part of this  effort, Lloyd also supervised preparation of a Municipal Services Review that was  submitted to LAFCO in support of the City’s request for a substantial increase in its  sphere of influence.  The EIR prepared for the General Plan addressed not only the  impacts of the proposed General Plan update, but also the impacts of expanding the  City’s boundaries by approximately 50 percent, two large scale specific plans proposed  within the southeast annexation area, and a proposed cancellation of agricultural  preserve contracts covering approximately 1,000 acres within the proposed  annexation area. As part of this effort, Lloyd assisted the City to develop a streamlined  CEQA process that has successfully streamlined review of development projects  consistent with the updated General Plan.  City of Pico Rivera, General Plan Update and EIR, Pico Rivera, CA.  Lloyd is serving as the  project director for a comprehensive update of the City’s General Plan, having  previously served as the project manager and primary author of the City’s 1993  General Plan. A key feature of the update programs was extensive bilingual  community outreach. Lloyd was also retained by the City to assist in defending its  adult business ordinance and to prepare revisions to the ordinance’s location  standards.   San Bernardino County Commercial Solar Energy Generation Facilities Ordinance, San  Bernardino County, CA Manager.  Lloyd was retained by the County of San Bernardino  to prepare an ordinance governing the development of commercial solar energy  generation facilities in the County. Lloyd produced the ordinance, which contains  detailed development standards to address substantial land use compatibility issues  occurring under the County’s previous ordinance, on a fast track schedule to meet the  County’s need to replace its previous emergency ordinance.   Page 10      City of Malibu, Local Coastal Program, Malibu, CA. The City of Malibu retained Lloyd to  provide technical input and represent the City as Coastal Commission staff prepared  the Local Coastal Program for the City.  Subsequent to adoption of the Local Coastal  Program, Lloyd assisted the City of Malibu to prepare an amendment package to  resolve problems the City was having with implementation of the LCP prepared by  Coastal Commission staff.  He assisted the City in preparing six components of the  technical amendment to the Malibu LCP and making presentations before the  Planning Commission and City Council.  The Colonies Partnership, The Colonies at San Antonio, Upland, CA. Lloyd was  responsible for preparation of the Colonies at San Antonio Specific Plan, involving a  multi‐disciplinary team to plan and design the community.  A key part of the design of  the specific plan involved reuse of an abandoned surface mine and negotiations for  mitigation of wetlands and waters of the United States that were present within the  project site.  Lloyd developed and implemented a strategy that demonstrated  independent utility for Phase 1 development, facilitating development of Phase 1 and  creating cash flow for the project while more complex planning and regulatory permit  processing was undertaken for subsequent phases of development.  Lloyd also  provided design guidelines for high‐density mixed‐use development within one of the  specific plan’s development areas. He was subsequently retained to develop design  regulations and environmental documentation to integrate LED changeable message  boards into the project’s freeway‐oriented signage.        Airport‐Related Development  Hofer Ranch (UPS West Coast Air Cargo Hub and Hofer Ranch airport Business Park  Specific Plans), Ontario, CA.  The Hofer Ranch is the last working ranch and vineyard in  the City of Ontario, California, located immediately south of Ontario International  Airport. Development of the final portions of the ranch is encompassed in two  development plans:  UPS Air Cargo Hub and the Hofer Ranch Airport Business Park.   The UPS Air Cargo Hub consists of 159 acres, and includes an aircraft apron for the  loading and unloading of cargo aircraft, aircraft and vehicle fueling facilities, aircraft  maintenance facilities, and a 600,000 square foot package sorting facility.  The Hofer  Ranch Airport Business Park provides for the development of 196 acres of mixed use  industrial and commercial uses, including adaptive reuse of existing historic structures  within the original ranch complex, which is listed in the National Register of Historic  Places.  A total of 1.9 million square feet of industrial/R&D use and 250,000 of  commercial use are proposed.  Lloyd served as the primary author of both   Page 11      development plan documents, and was responsible for securing required entitlements  from the City of Ontario.  For the UPS site, he was responsible for preparation of  development regulations, design guidelines, and coordination of utility planning based  on a site design prepared by UPS.  For the Airport Business Park development, he was  responsible for preparation of the land plan for the site and preparation of  environmental documentation (Mitigated Negative Declaration), as well as for  development regulations, design guidelines (including plans for adaptive reuse of the  designated historic district), and coordination of utility planning.  Mesa Gateway Development Plan, Mesa, AZ. Community Outreach, Strategic Planning  Advisor. Lloyd was responsible for designing and assisting in conducting community  outreach for the Mesa Gateway Strategic Development Plan. Spurred by the  realignment of Williams Air Force Base, the need for new airport facilities to  supplement Sky Harbor Airport, the proposed expansion of Arizona State University,  and closure of GM’s Mesa Proving Grounds, the City of Mesa embarked on a program  to create a regional employment center with a mix of jobs emphasizing the attraction  of at least 100,000 high wage – high value jobs adjacent to the Phoenix Mesa Gateway  Airport, emphasizing the integration of the airport and surrounding new urban center.  In addition to designing the community outreach program and conducting several  outreach sessions, Lloyd assisted in the development of strategic planning for the 32  square mile planning area.  Sierra Army Depot Reuse Plan, Herlong, CA.  The reuse plan includes analysis of on‐base  and regional conditions, regional market conditions, and reuse opportunities for 4,338  acres of land offered to the community under the BRAC process.  The plan sets forth  land use, infrastructure, and community facilities plans for reuse of excessed portions  of the Depot, which is located 60 miles north of Reno, Nevada.  Included are plans for  development and adaptive reuse of 20 acres of residential uses, 16 acres of  commercial use and a 486‐acre business park (4.2 million square feet of building area).   The reuse plan also provides for use of Amedee Army Airfield as a civilian use facility,  including development of airport‐related and general industrial uses adjacent to the  field.  Lloyd served as the project manager and primary author of the reuse plan.  In  this effort, he prepared land use plans and development standards, and was also  responsible for ensuring the timely completion of airport design and building reuse  feasibility studies, as well as water, sewer, drainage and traffic studies.  Expert Witness Experience: Planning Regulations and Environmental Issues  Ace Properties v. San Diego.  Lloyd was retained by the City of San Diego to assist in a  takings claim involving property within the Otay Mesa Community Plan area.  He  reviewed the City’s existing citywide General Plan, existing and proposed community   Page 12      plans, and existing and proposed zoning for a site within the City along the Mexican  border to determine its developability and the reasonableness of proposed regulations  in relation to the site’s development potential based on existing onsite environmental  constraints.  Lloyd provided deposition and trial testimony.  The City prevailed in this  case at trial.  American Tower Corporation v. San Diego.  Lloyd was retained by the City of San Diego  to assist in defense of litigation brought as the result of the City’s denial of conditional  use permits for three wireless telecommunications facilities.  Lloyd prepared a report  addressing the role of conditional use permits and regulation of wireless  telecommunications facilities in a community’s overall planning program, the  reasonableness of the City of San Diego’s requirements for wireless  telecommunications facilities, and the reasonableness of the City’s denial of the three  conditional permits at issue in the matter.  Depositions were taken.  In a summary  judgment action, the City prevailed in relation to the permitting issues addressed in  Lloyd’s expert report; however, Plaintiff prevailed in relation to Permit Streamlining  Act issues.  Arizona v. California.  Lloyd was retained by the Quechan Indian Nation to assist in  adjudicating water rights along the Colorado River.  He identified lands within the  reservation that were “practicably irrigable” and, therefore, eligible for water rights  under the Winters Doctrine.  Following depositions and trial testimony before a Spe‐ cial Master of the United States Supreme Court, the Special Master determined that  the tribe should be granted water rights for approximately 90 percent of the lands re‐ quested by the Quechan Nation. The full Supreme Court set aside the  recommendation of the Special Master, due to disputes over the legal boundaries of  the reservation, without ruling on the merits of the identification of practicably  irrigable lands.  Kawaoka v. Arroyo Grande.  Lloyd was retained by the City of Arroyo Grande in a  federal civil rights suit challenging the City’s General Plan.  To assist the City, he  prepared a declaration documenting Arroyo Grande’s process for preparing and  adopting its General Plan, focusing on the effects the process and provisions of the  General Plan had on certain agricultural interests in the City.  The City was awarded a  summary judgment at the trial court, which was appealed.  The Ninth District Court of  Appeals cited Lloyd’s declaration in its decision upholding the City’s actions.  Madero v. El Paso. Lloyd was retained by the City of El Paso, Texas as an expert to  assist the City in defense of a landowner’s taking claim resulting from the City’s denial  of a plat map within a hillside area. Following depositions, the plaintiff and the City  agreed on a settlement.     Page 13      Metropolitan Water District of Southern California v. Campus Crusade for Christ.  Lloyd  was retained by the Metropolitan Water District of Southern California to assist in a  condemnation suit involving MWD’s Inland Feeder Line.  Lloyd was tasked with  determining the development potential of the subject property based on applicable  environmental conditions, development regulations, infrastructure availability, and  economic climate on a more than 13‐year‐old valuation date.  The District and Campus  Crusade reached a settlement in the case.  NJD v. Glendora, NJD v. San Dimas.  Lloyd was retained by the cities of Glendora and  San Dimas to assist in their defense of separate actions undertaken first against San  Dimas, and later against Glendora claiming inverse condemnation following denials by  each city of separate proposed hillside developments on each side of the cities’  common boundary.  The plaintiff also challenged each City’s hillside development  regulations. Depositions were taken in both cases, and both cities’ ordinances and  denials were upheld at trial.  Polygon v. Glendale. Lloyd was retained by the City of Glendale in an inverse  condemnation suit involving denial of a proposed hillside development and a challenge  to the City’s hillside development regulations. Depositions were taken. As part of  settlement discussions, Lloyd prepared an environmental review of the applicant’s  proposed reduced density alternative.  Riverbend Ranch v. County of Madera. Lloyd was retained by Madera County in an  inverse condemnation suit involving the application of flood protection standards and  EIR mitigation measures to a proposed golf course project. Depositions were taken,  and a settlement was eventually reached.  Serena v. Carpinteria.  Lloyd was retained by the City of Carpinteria in an inverse  condemnation suit involving adoption of General Plan and local coastal program  provisions for the Carpinteria Bluffs area.  Depositions were taken, and the City’s  actions were upheld at trial.